北京調控祭出殺手锏:發文督促389地產項目盡快入市

2017-06-29 08:25 來源: 21世紀經濟報道
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  6月27日下午,北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于辦理商品住宅項目預售許可有關事項的通知》(京建發〔2017〕243號,下稱“243號文件”)。要求房地產開發商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市,并在通知后附上未開工項目名單。截至3月底,北京市共有拿地未開工項目161項,開工未入市項目228項。

  加快在途項目盡快入市,是北京市今年“317”新政中明確提出的。北京市住建委當時表示,將督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發進度,盡快形成商品住房供應。

  北京市房地產協會測算,“拿地未開工和開工未入市項目房源”初步統計有20萬套左右,是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。京房字專家組認為,商品住宅庫存不只是已經辦理了銷售手續還沒賣出的房子,還包括拿地未開工和開工未銷售房源,而且這些房源距離實現市場供應最近,對于市場預期影響也最大。該政策一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應規模;另一方面,督促這20萬套庫存轉變為實際供應,能穩定和引導市場合理預期。

  京投發展股份有限公司總裁高一軒對21世紀經濟報道記者表示,增加供應,防止捂盤惜售是好事。他認為,后續供應及時跟進,調控政策才能發揮最大效果。

  放松預售條件

  “243號文件”明確要求,全力推進“拿地未開工”和“開工未入市”項目盡早開工入市。被納入清單項目不乏北京萬科、中糧地產、北京招商局、華潤置地、北京綠地等知名房企旗下項目。同時,針對納入清單項目,北京市住建委還明確了商品住宅項目辦理預售許可三項規定。

  規定包括:凡列入清單的商品住宅項目,開發企業取得一個施工許可后,可以對應辦理兩次預售許可。在申請第二次預售許可時,應同時提交情況說明;已取得過一次預售許可的項目,在2017年年底前可申請辦理第二次預售許可;未取得過預售許可的項目,在2017年年底前取得的預售許可面積超過施工許可總面積50%的,在2018年6月30日之前可申請辦理第二次預售許可。

  北京市住建委新規實質上放松了預售條件。理解這項新規要結合預售證過往政策。

  按照住建部頒布的《城市商品房預售管理辦法》要求,商品房預售應交付全部土地使用權出讓金,持有土地使用權證書、建設工程規劃許可證和施工許可證,同時投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。

  以外,北京在2013年曾頒布政策,提高大戶型住宅預售要求。通知規定,“2013年8月1日后新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目,對商業、辦公等非住宅樓棟,以及地上規劃層數7層(含)以下的,施工進度應達到主體結構封頂;8層(含)以上的,施工進度應達到地上規劃層數1/2以上(且不低于7層)。”

  也就是說,商品住房必須取得預售許可證,才可以對外銷售。按照規定,開發企業取得一個施工許可后,只能辦理一次預售許可。但如果要拿到預售許可證,除了要具備土地證、規證等證件外,還要達到一些其他要求,如投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。套均面積大于140平米的大戶型住宅項目,7層以下(含)的,需達到主體結構封頂方可辦理預售;8層以上(含)的,需完成規劃層數的1/2(且不低于7層)后,方可辦理預售。

  京房字專家組認為,這就導致在一個施工許可證范圍內的樓棟,有些達到了進度要求,有些沒有達到。如辦理一個預售證,就只能等所有樓棟都達到要求。加速入市的新規中,項目取得一個施工許可證后,就可對應辦理兩次預售許可,這使得一個項目中那些已經具備條件的樓棟,先領取預售許可證,先入市銷售,加速形成市場供應。

  直指供給端

  近年來,北京市新房市場表現出供給不足、豪宅化等特點。而北京市此次公布的389個在途清單直接指向供應端。

  上海易居研究院數據統計顯示,2017年5月,北京新建商品住宅成交面積為46萬平方米,環比減少13%,同比減少49%。觀察今年前5月北京新建商品住宅月度成交數據,總體位于50萬平方米交易規模以下的水平。而從歷史數據看,市場交易活躍的月份,月度交易數據基本可維持在75萬平方米以上,所以今年前5月交易相對疲軟。

  上海易居研究院認為,北京5月住宅成交繼續環比下跌,充分說明在認房又認貸、商住房交易管制等政策下,投資投機需求得到有效抑制,市場交易數據更多體現了剛需和改善性購房需求。除政策因素外,房源相對不足也是重要原因,后續從活躍市場交易角度看,積極補庫存很關鍵。

  亞豪市場總監郭毅測算,此前一張施工證只能辦理一次預售許可,但如果其中低層、高層產品混搭,則要符合2013年頒布的達到地上規劃層數1/2以上、低層達到封頂階段才可取證的要求。粗略估算,389個項目中約有2/3應在此列。

  近年來,北京期房預售的單次取證套數逐年減少,新規放寬了取證預售的限制,將有利于增加市場供應,同時結合備案價格管控,對北京房價將起到穩定閥作用。施工進度放寬,將房企開盤預售時間提前了3-6個月,盡早入市銷售回籠資金,有助于緩解房企資金鏈壓力。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,北京督促在途商品房的新開工和領取預售證,是希望房企在項目投資方面不要有拖沓想法,也不允許有捂盤惜售的做法。此類規定明確了具體樓盤項目,帶有很強的鞭策效果,對于后續加快項目入市、滿足購房需求有積極作用。

  嚴躍進表示,類似情況更多是督促開發商加快銷售,對于已經取得施工許可證項目來說,受制于各類因素影響,如資金壓力,樓盤預售不可能一步到位,所以會先補發樓盤進行第一次預售,對于第二次預售項目則需說明情況,以此來檢查是否存在捂盤惜售或拖沓施工情況。

責編:孫思

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