葉檀:別讓失實的房價數據對市場形成誤導

2017-06-07 08:45 來源: 每日經濟新聞
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  最近看到一連串有關房價下跌的文章。但這跟筆者實地看到的情況有所區別,有的甚至還截然相反。比如近期在蘇南、蘇北、山東淄博、合肥等地,都出現了搶購的態勢。

  

  涉及房地產數據的統計當中,如果不闡述清楚樣本篩選方式、樣本數量、計算方式,那么這些數據都存在可疑的成分,嚴重的有可能會錯誤地引導預期。如果有一些數據與常識明顯相反,那么這類房地產數據很可能就涉嫌造假。

  在現階段,很多地方出現搶地潮,搶房潮也已經蔓延到三四線城市。

  以鎮江為例,6月1日,經過6個小時的拉鋸戰,鎮江4宗地塊出讓收入達到62.35億元。群雄逐鹿最熱的潤州區兩地塊(R1702和R1703),經過130余輪的競拍,央企中海以25.2億元的成交總價一舉拿下R1703地塊,樓面價9450元/㎡,溢價率110%,刷新鎮江拍地以來的最高樓面價紀錄。

  合肥、蘇州、揚州、武漢、北京、廣東等地也出現搶地潮。今年前5個月,全國土地出讓最多的50大城市合計土地出讓收入達到10103億元,同比2016年前5月上漲33%。碧桂園、保利、恒大、中海、首開這些企業難道明知房價將要下跌還要去搶地?這種可能性微乎其微。

  2015年和2016年,全國土地供應連續兩年負增長。目前一線城市樓市庫存平均只有6個月左右,遠低于12個月的安全庫存標準。

  再以此前北京通州、亦莊“房價下跌20%”的傳言為例。偉業我愛我家市場研究院數據顯示,今年5月北京二手房成交均價環比下滑2.4%,通州區、亦莊開發區跌幅最大。

  此言一出,市場嘩然。偉業我愛我家對此作了解釋,集團副總裁胡景暉接受《證券時報》記者采訪時表示,由于目前市場本身交易量少,而有的業主急于成交,導致個別二手房降價明顯。

  假設本來大家都在觀望,成交量接近于零,突然某個小區有兩個業主急于套現,掛牌價下跌20%也愿意出手,表面上整個區域的二手房市場整體下跌了20%,其實不過是幾套房的事。

  北京市住建委官網數據顯示,5月北京二手住宅環比下滑近四成,創下2015年2月以來的最低值。恰好此時,有個兩限房樓盤經過5年鎖盤期可以上市了,有些房主就像餓虎一樣,急于套現上市。

  《證券時報》的采訪顯示,通州龍湖大方居近期成交的二手房中,確實有較最高點下跌20%的戶型。有房產中介人員告訴記者,龍湖大方居屬于兩限房,目前剛滿5年。部分戶主急于出手的原因一般有兩類:一是前期已經訂下改善型目標房,但沒想到3月份突然出臺更嚴的限購政策,導致房價下跌,不過只要降幅不超過改善房的違約金,業主還是可以接受的;二是位置、戶型不好的業主急于變現。

  要讓房價上漲也很容易,通州一家知名房產中介公司的工作人員也告訴記者,近期掛牌價格大部分會比3月高點時調低約10%,最后的成交價仍可再商量,不過下跌20%肯定不是普遍現象。

  一線城市租金下跌,主要與產業結構調整相關,不同的區域房租截然不同。

  據蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心監測,今年3月北京、上海、深圳三大一線城市租金回報率分別為1.56%、1.43%和1.53%,均創下歷史新低。上海房屋租賃指數辦公室指出,今年一季度上海新增就業崗位數量同比減少5%,其中外省市人口初次來滬就業者減少,使得新增租賃需求不旺。去年上海常住人口只增加了4萬人。

  這兩天跟幾個金融界的朋友在一起,說起某些地方房價出現的貓膩,那是層出不窮。比如,控制網簽價格,再比如統計普通商品房時,把精裝房和別墅排除在外,把保障房統計在內,當地的房價立竿見影掉頭向下。

  這樣一來,真實的房價反而成了個“大機密”。我曾經想跟個大房產服務機構合作,最后沒成功,原因是對方擔心“自己未來做不成生意”。

  《大偉看樓市》說,二手房事實上大多數都存在陰陽合同的問題,新建住宅也存在部分地方政府為了完成調控目標,可能會通過延緩限制高價房簽約的情況。網簽數據如果都是限簽的,那么就不能代表市場的真實價格。

  房地產行業的數據質量目前存在嚴重問題。要想得到真實數據也很好辦,把自己的房子掛牌幾個星期,看有多少人問詢;或者去買套房子,看有多少人在過戶之前漲價漲個不停,把你當成唐僧。

責編:孫思

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